商业地产这个领域，正处于一个关键的节点之上，市场出现了分化，存量竞争的状况也随之而来，这使得从事这个行业的人员，不得不再次去认真审视增长的逻辑 。

规划导向引领发展方向

对商业空间，新型城市建设提出了新要求，项目选址要紧密结合城市新区、交通枢纽等重点区域规划，提前布局基础设施以及公共服务配套，这意味着开发商得深入研究地方政府的五年发展规划还有国土空间详细蓝图。

把规划导向给忽视掉的项目，会面临极大的风险，比如说，有一些区域，它明确地做出了对大型商业综合体建设的限制，要是盲目地去进行投资，那就有可能致使长期处于空置的状态，紧紧跟随着规划，不但能够获取政策方面的支持，而且还能够精确地去对接因未来人口流入以及产业聚集而产生的商业需求。

创新驱动商业模式变革

自2025年起，技术创新对消费场景进行着重塑，越来越多的商场引入了虚实融合的AR导购以及智能停车系统，借助数字化手段来提升顾客到店体验，而这些投入对年轻消费群体的复访率产生了直接影响。

关键同样在于运营模式的创新，部分企业试着把传统购物中心改造成融合了办公、社交以及展览的复合空间，这种转变需要团队拥有跨业态资源整合能力，而不是只依靠品牌招商。

绿色理念构建可持续基础

如今成为资本用以评估资产的重要标尺的是ESG标准，具体落实到项目实施层面，要从对于建筑材料进行低碳采购开始，还要涵盖运营阶段的能耗展开管理，进而构建起能够进行量化的环保数据追踪体系，北京、上海等城市已经出台了关于商业建筑碳排放限额的规定。

直接关联资产价值的是绿色投入，数据表明，写字楼若获得绿色建筑认证其租金溢价能达到百分之八至百分之十五，这不单降低了长期运营成本，还吸引了对企业社会责任较为注重的优质租户。

存量更新成为主战场

有新增加的土地供应却很稀缺，于是存量改造就成了必然要做出的选择，核心城市里大量在2010年前后建造起来的商业项目，面临着设施老化以及业态过时这样的问题，需要借助硬件升级以及内容重新定位来激活价值，上海有个老旧百货改造之后销售额增长到原来的三倍，这就是一个例子 。

实施更新改造之时，需进行精细的测算。和推倒重建存在差异，存量更新这种情况，要在保护历史文脉以及满足现代商业需求这两方面达成平衡，将改造成本控制在资产价值所对应的合理比例范围之内。而这一情形，考验的正是运营团队所具有的成本控制能力以及创意方面的能力。

运营能力决定资产价值

“运营占据主导地位”已然是行业内大家都认可的观点。资产所具有的价值和刚开始投入的资金之间相互联系的程度正在变小，能够持续不断地产生稳定现金流的运营方面的能力变成了进行估值时最为关键的要点。这向从事管理的团队提出了要求，要深入到最前线，构建起倚靠数据的租户健康状况分析以及消费者行为研究的体系。

体现优秀运营的是细节，从公共空间清洁维护的频率，到租户组合动态调整的节奏，都需要标准化流程，一些企业设立了首席运营官直接向CEO汇报的架构，目的是确保运营决策的效率。

长期视角拥抱行业成熟

REITs市场的发展，促使行业朝着专业化以及透明化的方向迈进。在2025年的时候，国内消费基础设施REITs将会实现扩围，其有着资产需具备真实且可持续的租金收入这样的要求，这会反过来促使管理方去提升精细化的运营水平，并且摒弃掉短期炒作的思维。

长久坚持的理念要求对合作伙伴关系进行重新的界定，开发商、运营商、资金投入群体需要在项目刚开始的时候就清晰地确定风险共同承担、收益互相分享的机制，往后的竞争将会是专业的资产管理能力之间的较量，而不是规模扩大速度的竞争。

直面市场分化状况，您觉得商业地产企业当下最为迫切需要强化补足的的核心能够是精细运营，是资本整合，还是跨界创新呢？欢迎分享您的看法。